OLIVIER FERRETTI

EXPERT IMMOBILIER

Docteur en  Droit

DESS Droit Immobilier et Administration du Patrimoine

Membre de la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers

Agréé près des Tribunaux de Commerce et de Grande Instance de Toulon

Evaluation de patrimoine, de biens immobiliers et fonds de commerce

Loi dite Paquet Fiscal est applicable. Découvrez les nouveaux avantages...

Pourquoi faire appel à un expert ?

L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur.

L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :

- un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur  (nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…)

- un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.

- un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)

- un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

Quand faire appel à un expert ?

Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux :

- Gestion patrimoniale par des particuliers : Achat, vente, échange d’immeuble ; Partage successoral, donation-partage ; Sortie de communauté, d’indivision ; Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)…

- Déclarations fiscales : Déclaration de succession, Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune

- Dans l’environnement des baux commerciaux : Fixation du loyer de renouvellement, Fixation de l’indemnité d’éviction

- Dans la vie sociale de l’entreprise : Fusions, apports, cessions, achats ; Etablissement des bilans ; Obligations particulières des sociétés d’assurance ; Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI)

- Expertise pour prêt : Appréciation des garanties bancaires ; Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie, ; Détermination des provisions comptables.

- Les collectivités locales sont également concernées. La comptabilité transparente demandée par le législateur dans la norme M 14, exige la détermination exacte de la valeur du patrimoine de la collectivité territoriale ou de l'administration. Quelle est la valeur d’une école, d’un gymnase, d’une église ou d’un musée, biens pour lesquels, a priori, il n’existe pas de marché et donc pas de moyen de comparaison pour définir leur prix ?

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