 |
OLIVIER FERRETTI EXPERT IMMOBILIER
Docteur en Droit
DESS Droit Immobilier et Administration du Patrimoine Membre de la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers Agréé près des Tribunaux de Commerce et de Grande Instance de Toulon
| ||||||
|
|
Evaluation de patrimoine, de biens immobiliers et fonds de commerce | ||||||
|
Evaluation L’évaluation
en valeur vénale détermine la véritable valeur d’un bien immobilier.
Elle peut-être indispensable dans de nombreux cas comme une donation
ou une succession, un divorce mais également une vente avec calcul de la
plus-value, un prêt relais, la vente des parts d’une SCI ou avant toute
opération immobilière. De même pour les contribuables soumis à l’ISF,
la déclaration du patrimoine immobilier nécessite de faire évaluer
annuellement le patrimoine immobilier par un expert agréé en valeur vénale
(voir ci-dessous). Notre
analyse s’effectue au travers d’un rapport détaillé. Nous respectons
et utilisons les méthodes définies par la Charte de l’Expertise en évaluation
immobilière. Pour déterminer la valeur du bien nous examinons sa
situation juridique, sa destination,
les règles d’urbanisme, la qualité de l’architecture et de la
construction, la superficie et l’environnement, la situation immobilière
locale…
Evaluation
et impôt sur la fortune (ISF) La valeur à retenir pour la liquidation
de l'ISF est en règle générale la
valeur vénale réelle du bien. Si la valeur vénale d'un
bien n'est pas définie par la loi, la jurisprudence et la doctrine
administrative considèrent qu'elle correspond au prix qui pourrait être
obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel,
abstraction faite de toute valeur de convenance. Pour appréhender la
valeur vénale réelle d'un bien, il convient de se placer du point de vue
d'un acheteur quelconque
(valeur commune intrinsèque) et non d'une personne déterminée (valeur
de convenance). La doctrine administrative (Doc. Adm. 7 G-2311 du
20 décembre 1996) précise que seuls sont à prendre en compte pour
l'estimation d'un bien, les éléments réels d'appréciation, qu'il
s'agisse de facteurs d'ordre socio-économique, physique ou juridique,
abstraction faite de circonstances propres à la situation personnelle des
parties. Pour l'assiette de l'ISF,
les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur
de l'impôt (article 666 du CGI), soit, en ce qui concerne l'ISF, à leur
valeur vénale au 1ers janvier de chaque année. Pour rappel, l'ISF est
assis sur une déclaration estimative du contribuable soumise au contrôle
ultérieur de l'administration. Les délais de déclaration sont à cet égard sans incidence. Sont également sans incidence, les circonstances ou événements postérieurs au fait générateur, sauf lorsqu'ils sont de nature à révéler la valeur du bien à cette date. La Cour de cassation a en effet jugé que " l'assiette de l'impôt sur la fortune étant constituée par la valeur nette des biens au 1ers janvier de l'année d'imposition, l'administration ne peut pas notifier un redressement pour insuffisance d'évaluation d'un appartement en se fondant sur des ventes intervenues dans des immeubles voisins postérieurement à cette date. En effet, les textes de droit fiscal sont d'interprétation stricte, ce qui exclut la prise en compte d'un élément de référence postérieur au fait générateur de l'impôt " (Cour de Cassation, chambre commerciale, 19 juin 1990).
|
|||||||
|
Nos domaines d'intervention | |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
| |||||||
|
| |||||||
|
- 12 place Puget 83000 Toulon - Tél/fax : 04 94 10 53 02 | |||||||
