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OLIVIER FERRETTI EXPERT IMMOBILIER
Docteur en Droit
DESS Droit Immobilier et Administration du Patrimoine Membre de la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers Agréé près des Tribunaux de Commerce et de Grande Instance de Toulon
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Evaluation de patrimoine, de biens immobiliers et fonds de commerce | ||||||
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La
loi N° 65-557 du 10.07.1965, article 10, modifié par la Loi 2000-1208
du13.12.2000, art. 76 ( JO 14.12.2000 ) précise : « …tout règlement
de copropriété publié à compter du 31 Décembre 2002 indique les éléments
pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les
quotes-parts de parties communes et la répartition des charges… ».
Le calcul des quotes-parts de parties communes générales affectées à
chaque lot dépend de la nature et la destination des locaux, de la forme
et la distribution des logements, de la hauteur, l’éclairement et
l’ensoleillement des logements et de l’étage des locaux Les
tantièmes d’un lot de copropriété sont établis en application de
l’article 5 de la Loi, en fonction de sa superficie, de sa consistance
et de sa situation. Etats
des lieux locatifs : L’état
des lieux est obligatoire (Art 3 loi n° 94-624) : « …Un état des
lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de
la restitution des clés, est joint au contrat… ». Il faut informer le
locataire de ses obligations qui découlent du décret N° 87-712 du 26 Août
1987. L'état
des lieux est un document obligatoire établi contradictoirement entre le
bailleur et le locataire. Il permet de constater l'état du logement ; il
doit donc être effectué à l'entrée et à la sortie du logement. Il
doit être précis et détaillé. L'état des
lieux doit être signé par les 2 parties : locataire et propriétaire, il
doit comporter la date et être remis à chacun des signataires, il doit
être adjoint au contrat de location. Multipropriété
(Timeshare) et la loi du 8 juillet 1998
La
multipropriété consiste à acheter un droit de séjour généralement
d'une ou deux semaines par an, à temps ou à vie, dans une résidence de
vacances, en France ou à l'étranger avec généralement la possibilité
de l'échanger dans le même pays ou dans un autre par l'intermédiaire
d'une bourse internationale spécialisée. L'acquéreur n'est donc pas
propriétaire de l'appartement occupé, ni même copropriétaire, il a
acheté des parts d'une société lui donnant droit d'occuper une ou
plusieurs semaines par an l'appartement choisi, lequel est occupé le
reste du temps par d'autres co-acquéreurs. L'acquéreur a donc la qualité
d'associé de la société. Pourtant
ce concept, né en France en 1965, n'est pas exempt de risques pour l'acquéreur
et de nombreux abus ont été constatés : méthodes de ventes agressives
lors de réunions marathons ou au cours de séjours gratuits, charges de
multipropriété croissantes, difficulté d'échanger son droit pour une
autre destination, moins-value sur le marché secondaire... Aussi, il
devenait nécessaire d'encadrer ces pratiques et déviances.
Malheureusement, la directive européenne de 1994 doit être transposée
en droit national par les pays membres de l'Union européenne pour être
applicable et peu de pays l'ont transposée, n'offrant pas aux acquéreurs
victimes de ces abus dans les pays visés une protection suffisante. En
France, la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés
d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé a posé les
premiers jalons d'une protection des acquéreurs en obligeant les
professionnels à indiquer la nature des charges à payer à hauteur des
parts détenues et en permettant la participation des associés à la
gestion des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps
partagé. En outre, pour les contrats signés en France, la législation relative au démarchage s'applique et le consommateur dispose du délai de rétractation mentionné à l'article L. 121-35 du code de la consommation en vertu duquel il peut revenir sur sa signature dans les 7 jours suivant. De plus, un délai identique est institué par la loi du 31 décembre 1989 pour la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles neufs d'habitation. Par ailleurs, en cas de conclusion d'un crédit à la consommation ou immobilier pour le financement de l'achat du droit de séjour, les délais de rétractation ou de réflexion institués par les articles L. 311-1 et L. 312-5 du code de la consommation s'appliquent. La loi n° 98-556 du 8 juillet 1998 a ainsi introduit dans le code de la consommation une nouvelle section concernant les contrats de jouissance d'immeuble à temps partagé ou "multipropriété" (time-share en anglais). Il s'agit en fait de la transposition attendue de la directive européenne 94/47CE du 26 octobre 1994 protégeant les acquéreurs de "multipropriété" au sein de l'Union européenne. Elle instaure notamment un délai de rétractation de dix jours pendant lequel aucun versement ne peut être exigé de l'acquéreur et prévoit un dispositif répressif dissuasif. |
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Nos domaines d'intervention | |||||||
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