OLIVIER FERRETTI

EXPERT IMMOBILIER

Docteur en  Droit

DESS Droit Immobilier et Administration du Patrimoine

Membre de la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers

Agréé près des Tribunaux de Commerce et de Grande Instance de Toulon

Evaluation de patrimoine, de biens immobiliers et fonds de commerce

Loi dite Paquet Fiscal est applicable. Découvrez les nouveaux avantages...

Evaluation fonds de commerce

L’évaluation s’appuiera sur différentes méthodes, ou sera basée sur le chiffre d’affaires.

Textes légaux applicables : lois 17/03/1909 - 29/06/1935 - 20/03/1956

Le fonds de commerce est constitué d'éléments incorporels (clientèle, achalandage, enseigne et nom, droit au bail) et d'éléments corporels (matériel, mobilier, agencement...). Généralement, l'estimation des fonds de commerce par les méthodes usuelles s'entend marchandises non comprises.

Un fonds de commerce n'a de valeur qu'au regard de son chiffre d'affaires, sa rentabilité, son emplacement et la valeur des murs, la valeur du loyer. Pour l'estimation des fonds de commerce, c'est la valeur vénale qui est prise en considération. La valeur vénale correspond au prix moyen qui peut être raisonnablement obtenu dans le cas de mise en vente amiable.

Pour déterminer la valeur vénale de ce bien, il convient de rappeler quels sont les principaux éléments de la valeur du fonds de commerce. Ces éléments sont d'ordre économique (chiffre d'affaires et bénéfices réellement réalisés, situation, importance des locaux, matériel, agencements et installations, marchandises) et juridique (lois et règlements, dispositions fiscales, conditions locatives).

Baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux résulte des dispositions du décret du 30 septembre 1953 qui a créé au profit des locataires commerçants ou industriels un régime protecteur auquel le bailleur ne peut pas déroger. Le décret du 30 septembre 1953 a été intégré au nouveau Code de Commerce par une Ordonnance du 18 septembre 2000. 

Le statut des baux commerciaux est protecteur du preneur, et le décret du 30 septembre 1953 avait notamment pour but de pérenniser les exploitations commerciales en conférant au preneur un véritable droit au maintien dans les lieux et à défaut de renouvellement de son bail, le versement par le bailleur d'une indemnité d'éviction. C'est ainsi que certaines dispositions sont impératives, comme la durée du bail ou le plafonnement du loyer. La règle du plafonnement connaît cependant des exceptions. Ces exceptions sont liées soit à la nature même des lieux loués, soit à la modification de certaines conditions de la location, soit à la durée du bail.

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